上周，银湖人民迎来了期盼已久的好消息——银湖核心区区块的大草坪10号地块，被金帝房产以8.34亿元的底价拿下。

未来，总投资约40亿的大草坪地块，将建起一座集住宅、酒店、商办和商场为一体的商住综合体项目。

【资料图】

银湖10号地块

上周五地块出让后，全知道和银湖科技城的粉丝群还是很热闹，大家你一言我一语的讨论起，银湖金帝地块会如何开发，特别是银湖居民们心心念念的7万方商场将如何打造？

银湖科技城

上周全知道的推文中，介绍了金帝这家杭系房企近年来开发与合作开发的一些商业体项目，其中包括绍兴的金帝龙湖天街，以及金帝自己运营的几个商业品牌，还有此前合作关系较为密切的银泰系商业。

有粉丝说，银湖大草坪的商场，大概率会是金帝合作较多的银泰系，比如银泰城、银泰百货，也有可能是金帝自己的商业品牌线。

绍兴金帝龙湖天街

与此同时，还有闻堰、义桥板块的粉丝也来询问，除了银湖大草坪地块，金帝在闻堰还有一个体量更大的商业体项目，滨江负责的住宅部分叠潮雅庭已经售罄，还有一座十多万方的商业，迟迟没有动静。

闻堰和银湖，都是全知道主要辐射的两个板块，它们有许多的共同点，比如近年来发展势头都很好，都开通（或开建）了地铁，都是各自行政区融杭的桥头堡，另外，两个板块目前都缺乏大型的商业配套。

俯瞰闻堰版快

金帝在闻堰和银湖的两座商业综合体会怎么做，进展如何？全知道近日进行了探访。

NO.1 丨 壹

先来看闻堰项目；

去年，金帝与滨江合作，接连拿下萧山闻堰、新街两宗地块，其中闻堰地块打造成了叠潮雅庭项目，住宅部分由滨江主导，目前已清盘售罄。

叠潮雅庭项目效果图

闻堰地块与银湖10号地块类似，也是地铁上盖的住宅＋商业（商场）组合，在出让时就规定开发商需要配建一座规定体量的商场。

此前，全知道也介绍过金帝闻堰项目商场的规划方案——商业以闻安路为界分成AB两个区块，总体量19万方。当然，这个应该是把地下、场库屋顶等面积都计算在内，实际的商业部分体量应该在10万出头。

在商场的设计方案，金帝闻堰项目沿江设置了退台的景观面，AB部分分别用两座连廊连接，屋顶还有运动场地和花园，整体设计还是不错的。

叠潮雅庭商场效果图

那么，商业部分的进度如何了呢？

近日，全知道来到闻堰，通过航拍视角看到，叠潮雅庭的住宅都已经结顶，开始外立面的施工，但紧挨着闻堰老街的商业地块，却似乎没有动工的迹象。

闻堰沿江板块

再走近一看，好嘛，商业地块的草都快一人高了，住宅清盘好几个月了，商业竟然还没有启动。

叠潮雅庭商业地块

通常，商住合一的项目，确实是能够快速收回现金流的住宅先启动，再启动商业，但闻堰地块的住宅和商业的进度相比，商业的进度明显偏慢了。

而银湖大草坪地块，全知道了解到，金帝拿地后将着手开展地块的调研、规划，距离动工尚有时日。

银湖科技城&大草坪地块

NO.2 丨 贰

从区位上来看，闻堰和银湖的两座商业体，都位于各自板块的绝对核心，地块附近有地铁站点，旁边是连接主城区的城市快速路，紧挨着主城西湖区和滨江区。

银湖科技城

商业的体量上，两者的定位有所不同，银湖10号地块6-7万方的商业BOX，这样的体量比社区型商业稍大，但又不及区域级商业，体量这一点上，相比闻堰10万+的商业体，银湖地块商业的开发与运营难度都要小一些。

21年大悦城做的银湖10号地块方案

而形态上，银湖金帝地块是传统的BOX，虽然有些千篇一律，但这样的商业最不容易出错，也相对好运营，而闻堰地块的商业被一条市政道路分隔成两个部分，虽然有连廊和地下空间连通，但这样的商业在后期运营上难度会更大，特别是两个区域业态品牌的均衡，很考验商业运营团队的能力。

区位上，两个地块都有明显的优势和劣势；

先说闻堰地块，相邻的浦沿板块已经有几个社区体量的综合体，今年还有8万方的开元广场将要开业，再往一桥方向去还有宝龙城，而冠山隧道另一侧的长河，已经有滨江天街这样全市人气TOP级的商业，所以闻堰商业的客群主要还是以闻堰、义桥的周边地缘人口为主。

浦沿开元广场

银湖板块也是类似情况，西侧的银湖高桥已经有12万方的富阳万达广场，作为富阳首个区域级的大型商业体，万达广场不仅辐射高桥和银湖，也能对富阳主城区形成虹吸效应，而东侧的之江，体量超过10万方的西投银泰城今年开业，所以银湖地块的商业，主要也是辐射银湖科技城的客群。

富阳万达广场目前是富阳区商业营业额TOP1

还有粉丝说，两个地块都有地块，地铁也能带来一些流量。这点是没错，但地铁也是有利有弊，地铁能到你楼下，同样也能到更好逛的天街、万达楼下，地铁能带来一些流量，也会稀释一些流量。

闻堰板块

那么，两座商业体应该如何定位呢？

粉丝群里，大家也是七嘴八舌，有的说希望是万象城、大悦城这样的商业进驻，也有人说希望金帝与龙湖、银泰合作，引入天街、银泰城。

当下的市场环境，房企对于商住合一的地块都显得较为谨慎，特别是非一线核心的区块，住宅可能还好卖，但是商业的运营开发往往如履薄冰。

闻堰板块叠潮雅庭项目

就像此前传出有意拿地的大悦城，大悦城的商管的一位工作人员表示，2021年确实有意拿（银湖10号地块），当时也做了相关方案，但当下的市场环境下，包括他们在内，很多房企的拿地逻辑都发生了变化。

换句话说，大家都希望更好开发商带着更好的商业品牌来，但商业说到底就是一门生意，只有足够的消费力，足够的客群，商家认为这里开店能赚钱才会考虑。

大悦春风里商场

所以，如果天街要来，为什么龙湖不直接拿地呢？毕竟最赚钱的不是轻资产运营商业而是快周期的去化住宅。

那么闻堰和银湖地块会不会是金帝经常合作的银泰系呢？这点倒是有可能，不论是以类百货为主线的阿里系银泰百货，还是银泰置地的银泰城，全知道认为，在金帝的牵线下，都有可能在闻堰和银湖布局。

萧山金帝融泰城

从体量上来说，如果是银泰系，闻堰项目基本就是银泰城，银湖项目银泰百货和银泰城则都有可能。

不过，全知道也了解到，两宗地块的商业，未来引入金帝自己操盘运营的商业线产品的可能性也比较大。

NO.3 丨 叁

前面说到的银泰、天街，大家都比较熟悉，而聊到金帝自己的商业，可能就比较陌生了。

作为一家萧山起步的杭系房企，金帝的开发足迹主要集中在萧山、绍兴一带，而且多是与其他房企合作开发。

金帝咏颂轩项目

这当中，也有金帝独自拿地，独自开发，商业部门独自运营的项目，比如去年9月底开业的金帝·星隆城，这座位于绍兴柯桥钱清街道，与萧山区交界的商住综合体项目，无论板块的区位还是定位，和银湖板块都有许多相似之处。

金帝自己开发运营的商业星隆城

金帝自己开发运营这座星隆城，总建筑面积达到了48万方，其中商业综合体BOX大约8万多方，比银湖地块的商业体量稍大。

体量、定位、辐射人口、经济（消费购买力）都差不多，那么这座未来银湖和闻堰的商业是金帝自己操盘，那么这座金帝最新开业的商场，就有很大的参考意义。

金帝星隆城区位

近日，全知道也前往柯桥钱清，逛了逛这座金帝自己运营的商业体。

去年刚开业的商场，外立面很新，外形是传统的盒子。

绍兴钱杨星隆城

来到西北侧的大门，一楼两端的“门神”位置是星巴克和霸王茶姬，另一侧一楼的主力店位置是麦当劳、必胜客和华为体验店。

星隆城门神铺位

对于二三线区域的区域综合体来说，这属于中规中矩不出错的配置。

走进商场，行走的动线被两个中庭划成一个环形，跟杭州的大悦城、奥体印象城布局类似，硬件装修方面，色调有些偏白灰，照明稍显暗沉，但总体的氛围感做的不错。

星隆城中庭

还有，商场的指示引导和展陈体现出了运营方的用心，比如入口的布置、中庭的展示空间，各种打卡活动，可以看得出，这座商场平时的活动很多，整体的营销都能紧跟热点。

星隆城内部业态

工作日的下午，商场的人气还可以，逛了圈一楼的品牌，有星巴克、麦当劳这样的品牌餐饮主力店，也有耐克、阿迪这样的品牌运动主力店，黄金珠宝首饰品牌店，以及华为小米体验店、一些服装品牌，烘焙轻餐饮等。

金帝星隆城内部

让全知道比较意外的是，作为一个辐射区域20万人口的综合体，还引入了来自国内的快时尚品牌mystyle，虽然不是优衣库、ZARA这样的一线快时尚，但这样体量和定位的商场里能看到快时尚，至少能说金帝的招商团队水准在线，区域的消费力也不错。

星隆城外围

逛完一楼，我们来到了负一层的超市，之前经常有粉丝说，希望商场能开出盒马、山姆，但其实这些头部的会员制超市和生鲜超市对于选址客流有着极为严格的要求，就拿之江来说，此前盒马几次有意进驻，但多次测算客流都没能达标。

星隆城配套万家MART

我们看到，星隆城负一层引入的超市品牌是万家MART，这是华润旗下主打社区生鲜的连锁超市品牌，生鲜、平价是万家MART的卖点，全知道进超市逛了圈，这家综合体里的万家MART规模也不小，陈列和动线也不错。

金帝星隆城引入品牌业态

未来，如果银湖和闻堰能引入这样一家主打生鲜的超市也是挺不错的。

餐饮方面，和现在很多的区域级商业一样，快时尚、百货、服装的客流在减少，所以招商会加大餐饮的比重，星隆城的餐饮占比也不小，品牌也较为丰富，有不少是柯桥甚至绍兴的首店。

星隆城内部中庭景观

值得一提的是，除了超市，星隆城商场的业态还包括了电影院、KTV，对对于一个20万人口的区域来说，基本能做到吃喝玩乐一站式一条龙服务了。

傍晚，华灯初上，商场的外广场上，许多孩子们在游乐区和喷泉处嬉戏玩耍。对于一个20万左右的小镇（街道）来说，有一座这样的商业体真的很重要。

星隆城外围

逛完钱清的星隆城，全知道的总体体验是：作为一家区域定位的8万方商业体，金帝的硬件、招商、运营都做还不错，如果将来银湖10号地块也引入这样一家商场，对于板块居民们来说，幸福指数会大大提升。

绍兴钱杨星隆城

写到最后，大家希望金帝在银湖、闻堰的两座商业，引入什么商场呢？

✍️编辑：小全、小楠 | 主编：小全 |律师：郑晶晶

来源：之江全知道

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