“7月末政治局会议定调行业新形势，‘城中村改造’对销售、投资拉动作用有限；央行‘金融16条’对房企纾困有延期；7、8月多城继续放松，但放松有限。”克而瑞集团董事长丁祖昱日前在克而瑞集团主办的第29届地产金融形势峰会上对包括《中国经营报》在内的媒体记者表示，当前行业内的热点问题必是未来一条重要的赛道。

丁祖昱进一步表示，从统计局数据来看，7月份宏观数据进一步下降，房地产供应、销售持续下行，在此情况下，中央应会继续支持刚需改善、地方放松常规政策，“经济复苏强度是信心修复的关键。”

今年以来楼市政策调控频繁，成交量也出现起伏。相关数据显示，全国新房市场今年7月末走高后，8月出现回落，二手房市场成交量也出现下滑。克而瑞方面预计，2023年商品房销售面积同比降10%左右，销售金额同比降5%左右，“2023年全年房屋新开工面积同比下降20%～25%；预计2023年完成房屋竣工面积同比涨10%～15%。”

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代建赛道未来仍有3到4倍的成长空间

克而瑞副总裁孟音表示，我国的代建业务由政府代建起步，逐步扩展至商业代建，近年进入加速发展期。“据统计，布局代建的百强房企已达66家，预计未来每年代建规模可达3亿平方米。”

“近几年能看到代建赛道在行业困境中逆势增长，其模式日益成熟，目前已60余家房企进入代建赛道，两家公司成功上市；代建赛道渗透率在不断提高，未来仍有3到4倍的成长空间，有较大发展潜力。”金地集团副总裁郝一斌表示，目前代建行业内有待纾困项目、超大特大城改、新业态、新区域、新资本五类发展新机遇，“代建赛道入局虽易，但要做好代建仍需‘长期主义’，对新玩家仍考验其管理和服务体系化能力。”

据克而瑞研究中心发布的《2023上半年中国房地产企业代建综合能力TOP30》排行榜，TOP30企业上半年新增签约面积超7000万平方米，行业集中度较高。具体来看，新增签约面积超500万平方米的企业共4家，新增签约面积合计达3758万平方米，占TOP30企业新增签约面积的50.3%；其中绿城管理新增建面达1727万平方米，同比增长约30.6%。

截至2023年6月30日，TOP30企业代建总合约建筑面积已超6亿平方米。其中超过5000万平方米的有4家，合计面积达3.2亿平方米，占TOP30企业总规模的53.5%，行业集中度较高。目前代建赛道已经形成，相信随着越来越多的企业加入，未来的竞争格局或将愈发激烈。

对此，金地集团旗下代建业务品牌金地管理方面表示，近两年代建行业的趋势是客户结构趋向多元，也面临着诸多行业挑战。“比如中小开发商开发需求大幅收缩，城投平台开发需求阶段性涌现，政府项目开发需求、商办项目开发需求、一级土地整理商开发需求、产业方开发需求都基本持平。客户多元需求差异化显现，如何满足不同客户的差异化需求是代建企业面临的挑战。”

数据显示，截至今年上半年，金地管理布局了全国超50个城市，一共有160个管理项目，2200万平方米管理面积，多元业态均衡发展，其中住宅累计签约货值1500亿元，商办累计签约管理投资规模达500亿元，还有政府的非销售类450万平方米管理面积。

金地管理方面进一步表示，目前金地管理定制化项目开发管理服务承接三大业务及提供两类服务，并形成了包括“委托方驾驶舱、委托方服务白皮书、代建服务质量体系”在内的金地管理服务金三角。“目前传统房地产行业收益已日渐收窄，长期主义才能稳定代建新赛道的收益，未来适应变化，提升传统房地产业务，与代建新赛道携手并进。”

城市更新等业务成新增长点

除了代建业务外，租赁、物业、养老以及城市更新等房地产新业务也正在成为房地产行业的新增长点。

丁祖昱表示，租赁市场到2025年总规模将达到4万亿元，物业行业到2025年总规模将接近1.6万亿元，年平均增长5%左右，养老行业中涉及房地产的相关产业到2025年将超过3万亿元。

“目前中国REITs市场放开，政策支持大消费类REITs上市，中国拥有的商业资产预计长期能支撑REITs市场达到万亿级规模，未来空间不小。而在众多新赛道中，代建有轻资产、低负债、高成长、抗周期等特点，是新模式重要方向。”

据上海城市更新建设发展有限公司总经理介绍，目前，上海市外滩区域的城市更新占地78公顷，涉及30个街坊，包含177幢老大楼。其中有5个已完成或正在更新中的街坊，包括160街坊（老市府大楼项目）、163街坊（大丸百货）等。“面对历史建筑数量多，风貌保护级别高，涉及利益诉求叠加等问题挑战，公司全力推动‘一张总图，一套标准，一组政策，一个机制’的实践探索，为城市更新上台阶夯实基础工作。”

对此，业内人士表示，上海市城市更新正借鉴包括伦敦梅菲尔区、巴黎马莱区等国际知名城市更新案例。“自2021年以来，按照《上海市城市更新条例》有关要求，围绕大外滩区域更新，加快推进相关工作，将以一张总图、专业规划为支撑，信息系统为辅助，把功能业态、空间形态、交通组织等整合进去。”

据了解，后续上海市大外滩区域城市更新将围绕战略定位、功能业态、空间形态、风貌保护等展开，构建商务办公、商业消费、文化、居住等功能体系，加强高品质功能要素集聚，引导北、中、南区总体布局配比。

（文章来源：中国经营网）