今亮点!太稀奇!11.5亿!瓯海新城竞得市区首宗“第四代”住宅地块!

楼市IN温州   2023-06-14 09:57:46

今年,温州市区已经出让了4宗地块,仅位于市中心洪殿单元地块出现了多轮竞价,其余地块均是底价成交,说明房开更重视中心城区的的地块。


【资料图】

但今天,这宗位于瓯海中心区旁、宣称温州首例第四代住宅的牛山单元HX-ns02-048地块居然以低热度成交,看来第四代住宅的名头不够诱人。

该地块起始总价约11.5亿元,起始楼面价10853元/㎡,仅经过1轮报价,温州瓯发置业有限公司(瓯海新城建设集团有限公司100%控股)以11.5亿元竞得该地块,楼面价10853元/㎡,溢价率0%。

这地价只有隔壁2年前出让、直线距离约600米地块楼面价的一半!

下面一起来看下这个温州首例第四代住宅地块到底有什么名堂。

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瓯海区牛山单元HX-ns02-048地块

该地块位于瓯海区新桥街道瓯海大道与永庆街交汇处,温州市人民医院娄桥院区东面。起始总价约11.5亿元,起始楼面价10853元/㎡。

地块占地面积约4.82万㎡(约72亩),规划容积率:≥1.5且≤2.2,总建筑面积≤10.6万㎡,其中兼容建筑面积≤约3.18万㎡且≥0.46万㎡,建筑高度: ≤80米(且住宅>24米)

该地块的出让条件明确要求层高≥3米,外立面要求偏低,其余建设标准不低,市区一流商品房水准。

另地上零售商业建面4600㎡及对应的地下车位2000㎡,由瓯海区政府向项目开发单位(地块受让人)筹集。

地块实景图

该地块最大的特点在于项目规划为第四代住宅,另允许建设总量不大于总住宅建筑面积20%的空中花园,总量不大于总住宅建筑面积15%的共享平台,该两部分空间面积参照未来社区相关政策界定为不计费容积率,不计入地块住宅建筑面积和容积率指标。

按规划条件来看,这个项目赠送的空中花园面积,比现有未来社区的赠送面积要高出4-6倍,

目前未来社区项目的空中花园面积多在套内面积的8-10%,按比例换算,只相当于建筑面积的3-5%。

根据新旧计容政策对比,跃层房源得房率相差约18-20%,平层房源得房率相差约8-10%。

显然, 这个第四代住宅产品光算上空中花园的赠送面积,实际得房率已经比肩跃层产品的实际得房率了。

空中花园效果图

另外共享平台空间为用户共享,隔层设置,位于建筑结构主体内,开敞面除主体承重结构外只能设围护设施,不能设围护结构(无围护墙、不封闭),高度不得低于两个住宅自然层高度,且不低于6米。其绿化面积应不小于该共享空间投影面积的20%。

从共享空间的定义以及效果图来看,平均4户或8户共享一个空间,加上6米通高,有望打造新型邻里交流、休憩、日常活动平台。

来源:温州房哥

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

回到地块本身,该地块性质纯粹,为纯商品房项目,容积率为2.2,楼间距也有充足的距离,仅部分沿街商业需用于安置,对小区的居住体验影响极小。

该项目虽然位于高翔工业区,但工业区也已经整体签约拆迁,北面也有在建安置房项目,而且更靠近西面已成型的瓯海中心区,能更便捷的享受各项配套。

只可惜西面的医院会给人带来不少的心理压力。

地块西北侧为6月12日刚出让的工业用地,竞得者为浙江亚虹铝箔科技有限公司。该公司是集研发、生产、销售于一体的铝制品综合生产企业,主要生产铝箔餐盒,铝箔盖膜。

好在是轻工业产业,对于项目的影响要小不少。没准还能反过来,这个第四代住宅产品能吸引该公司的员工入住。

另外虽然该地块无法享受到瓯海外国语学校的资源,但按照2023年瓯海区的施教区范围来看,该项目处于瓯海区牛山实验学校(瓯海区公立艺术学校)的招生范围中。

而牛山实验学校的小学部和初中部,均在2023年发布红色招生预警,显然这也是瓯海区较为热门的公办学校。

瓯海中心区沉寂许久,上一次土地出让还是2021年5月,已经整整2年没有新项目供应了。

2021年5月,荣安以14亿元总价、19575元/㎡楼面价拿下了瓯海区中心区28-C-08地块,后开发为荣安·汇学府(曾用名:劝学里),刷新了瓯海中心区楼面价的历史新高,除了西山面砖厂地块,甚至可以说是瓯海区楼面价的历史新高。

而今天出让地块的成交楼面价,仅接近荣安地块楼面价的一半,虽然荣安·汇学府有瓯海外国语学校的学区价值加持,但依然证明房地产市场下行非常明显。

目前瓯海中心区各项目持续推出送车位、送物业费、工抵房等促销手段,实际去化情况缓慢但稳定,荣安御瓯海率先降价,已经售罄,已经于今年4月交付。

东面稍远些的欢乐天地报价约1.8-2万元/㎡,北面因瓯海外国语学区加持的瓯海壹品和汇学府略高一些,报价约2.4-2.6万元/㎡。南面翰林九境,报价约2.3-2.6万元/㎡。西南面的映象广场,报价约1.8-2万元/㎡。

这个带有特殊政策加持的第四代住宅亮相后,相信能给市场带来不一样的影响。之前未来社区落地,吸引了不少客户,这次的第四代住宅更是迭代升级了,相信依然有人愿意试水。

而且这宗地块的楼面价足够低,有充足的空间调整,眼下非常期待项目正式亮相的那天,想切身的感受下第四代的住宅。

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